20년간 부동산 수익률 알아보기
📌 원문: https://m.blog.naver.com/hyunsoo-is-cute/223982249340
은행, 주식, 부동산은 대표적인 투자 자산군입니다.
각 자산군은 성격도 매우 다르고 투자 방법도 다릅니다.
최근에는 비트코인 같은 암호화폐도 새로운 자산군으로 추가되어서 더욱 혼란스럽죠.
오늘은 그 중에서도 부동산의 수익률에 대해서 적어보겠습니다.
부동산통계정보시스템에서 2006년부터 2025년 6월까지의 아파트 매매지수를 받아왔습니다.
사이트에서 직접 다운로드 받을 수도 있고 글 맨 아래에 xlsx 파일을 첨부하였으니 관심있는 분은 직접 분석해봐도 좋겠습니다.
이는 전국의 재고 아파트 및 연립·다세대를 대상으로 하여 실제 거래되어 신고된 공동주택의 가격정보를 활용한 통계를 생산하여 정확한 시장동향 정보를 국민에게 제공하고 정부 정책 수립에 참고 자료로 활용하려고 작성된 통계라고 합니다.
매매지수는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의거 매매계약을 체결한 뒤 관할 시군구청장에게 신고한 실제 아파트 및 연립·다세대 거래가격 자료로 만들어졌습니다. `24.1월 지수는 `24.1월에 계약되어 `24.1, 2월에 신고된 자료 활용 했다고 합니다.
지수산정기간 중 거래신고가 2번 이상 있는 동일 주택(아파트)의 가격변동률과 거래량으로 지수 산출했고 아파트 매매는 단지, 면적, 동, 층그룹(1층,2층/중간층/최고층)이 같은 아파트를 동일 주택(아파트)으로 가정했습니다.
여기서는 아파트 매매지수만을 분석합니다.
2017년 11월을 기준시점으로 100으로 하고 상대적인 값으로 기록되었습니다. 신고일과 계약일의 시차로 (매매는 1.5개월 차이) 현재 상태를 바로 알수 있는 자료는 아니지만 실재 거래사례를 반영한 시장체감 지수 입니다.
이제 데이터를 보겠습니다.
파란선은 전국 평균이고 빨간색은 서울입니다.
전체 기간 분석 (2006년 ~ 2025년)
전체 기간 동안 전국은 3.98%, 서울은 6.2% 의 연간 수익률을 보여줬습니다. 변동성은 수익률보다 더 낮네요. MDD는 최대 하락폭으로 최대값 대비 얼마나 하락했는지를 보여주는 수치 입니다. 투자자는 원금보다 최대값을 기준으로 삼기 때문에 실제 투자자의 심리를 잘 반영합니다. 예를들어 5천만원에 산 집이 1억까지 올랐습니다. 이후 8천만원으로 하락했다면 내 수익률은 60%지만 (5천만원이 8천만원) MDD는 20%가 되는 것입니다. (1억이 8천만원) 서울의 경우 MDD는 -24.45%로 주식에 비해서는 훨씬 낮은 수치를 보여줍니다. 생각보다 연간 수익률이 낮아보이지만 변동성도 낮네요. 주식에 비해 부동산이 안정적이라는 말은 맞는 말인 것 같습니다.
주식과 비교를 위해 나스닥 지수도 넣어봤습니다. 변동성이 훨씬 심하긴 하지만 수익률 면에서 압도적이긴 하네요. 같은 기간 동안 나스닥의 연간 수익률은 11.77%로, 서울 부동산 보다도 월등한 수익률을 보여줍니다. 비트코인은 의미가 없을 것 같아서 넣지 않았습니다.
이번에는 10년 단위로 끊어서 분석해 보겠습니다.
전국
서울
2006년~2015년에는 오히려 전국 평균 수익률이 더 높았네요. 2016년~2025년에는 서울 쏠림 현상이 보이면서 전국 평균 수익률을 크게 웃돌았습니다. 서울의 경우에는 수익률이 2배 넘게 증가했는데 연간 변동성은 크게 증가하지 않은 점이 인상적이네요. 안정적으로 많이 올랐다고 볼 수 있겠습니다.
10년 단위로 수익률을 비교해봐도 차이가 눈에 확 들어오네요.
2006~2015년에는 서울이 수익률은 낮고 변동성은 높은 나쁜 투자처 였다면 2016년 이후 10년간은 크게 달라진 모습을 보여줍니다.
MDD도 참고삼아서 보세요. 서울의 경우 변동성이 크니 MDD가 높긴 하지만 주식에 비해서는 매우 안정적입니다.
고찰
부동산의 경우에는 레버리지를 쓰는 것이 매우 일반적입니다. 무리한 갭투자, 영끌이 아니라고 해도 2배 정도 레버리지를 써서 투자하는 것은 흔합니다. 5억 대출 받아서 10억짜리 집을 사고 10%가 오르면 내 자본인 5억을 기준으로는 1억이 오르는 거라서 수익률이 크게 개선됩니다. 물론 주식도 레버리지를 쓸 수 있습니다만 안정성에서 비교가 되지 않기 때문에 쉽지 않은 이야기죠. 대출 이자를 감안하면 실제 수익률은 두배가 되지 않겠지만 이자는 주거비로 지출했다 치고 넘어가면 됩니다. 집없이 주식 투자 한다고 주거비가 안들어가는건 아니니까요.
부동산은 투자 자산 외에도 들어가서 거주할 수 있다는 커다란 장점이 하나 더 있습니다. 주식의 경우에는 시세 차익을 보는 것 외에는 다른 쓸모가 전혀 없으니 부동산에 비해서는 상대적으로 아쉽습니다. 막말로 아파트는 떨어지면 거기 들어가서 살면 되는건데 주식은 다른 쓸모가 없죠. 삼성전자 주주라고 갤럭시 할인해주는 것도 아니고...
지금까지 이야기는 물론 서울 부동산, 특히 아파트에 한정된 이야기 입니다. 연립다세대, 단독주택은 포함되지 않은 통계로, 굳이 따로 분석해보지는 않았습니다. 저를 포함한 많은 분들이 투자 대상으로 고려하는 것이 서울 아파트니까요. 서울안에서도 지역별로 나뉘어 있으니 관심있는 분은 첨부파일을 확인해보세요.
평균이다보니 좋은 아파트는 더 많이 오르기도 했겠지만 그런식으로 보자면 나스닥에는 엔비디아 같은 종목이 있어서 뭐가 더 좋은 투자처라고 말하기는 어렵겠습니다.
다만 서울 아파트로 만들어진 ETF같은 상품이 없어서 반드시 개별 종목으로 투자할 수 밖에 없다는 점이 저같은 지방 거주자에게는 접근성이 떨어지는 부분이라 아쉽습니다. 지방에 사는 사람은 서울에 거주가 안되니 부동산의 큰 장점 하나가 없어지는 것도 단점이네요.
결론
단순 수익률로만 따지만 주식이 부동산보다 낫지만 낮은 변동성과 레버리지 사용, 거주가 가능하다는 점까지 포함한다면 부동산(서울 아파트)이 더 나아보입니다. 물론 이건 과거의 결과이고 미래는 알 수 없지만요. 여러분의 성공적인 투자를 기원합니다.