네이버블로그

Kodex 일본부동산리츠 (H) ETF 알아보기

현수는 귀여워

11 5월 2026 • 9 min read

📌 원문: https://m.blog.naver.com/hyunsoo-is-cute/224019773600

오늘은 Kodex 일본부동산리츠 (H)라는 ETF 상품에 대해 이야기 해보겠습니다.

선요약

6.5%의 고배당, 월배당 상품

리츠 분리과세 혜택 가능 (9.9% 분리과세)

최근 일본 부동산 경기가 호조로 리츠 가격도 상승 기대

주식에 비해 낮은 변동성

환헤지 프리미엄으로 추가 수익 기대

LP가 열일해서 거래하기 좋음

실부담비용률 0.4573%

일본 부동산

이 ETF는 말 그대로 일본 부동산에 투자하는 상품입니다.

Tokyo Stock Exchange REIT Index라고 해서, 동경거래소에 상장된 모든 리츠로 구성된 지수를 기초지수로 삼고 있습니다.

사실 한국 부동산도 잘 모르는데 일본 부동산이 어떻게 될지를 알기는 어렵지만, 최근 일본은 잃어버린 30년을 극복하고 물가와 부동산이 올라가는 상황이라는 뉴스들이 들립니다.

부동산 거래량이 늘어나고 부동산 가격도 오르는 추세가 시작된 것은 맞는 것 같습니다.

미래에 어떻게 될지는 알수 없지만 2025년 1분기 일본 상업용 부동산 투자액은 전년 대비 약 23% 증가해서 2조엔을 넘어섯다고 합니다.

최근들어 임대료는 상승하고 공실률은 감소하는 추세를 보여주네요.

(2009년 금융위기와 최근의 코로나때 공실률이 상승했다가 감소하고 있는거죠)

이렇게만 보면 좋아보입니다.

그렇지만 리츠 투자에 앞서기 전에 고려해야 할 부분이 있는데 바로 금리 입니다.

2025년 9월에 일본이 금리를 동결하긴 했지만 추가 인상의 가능성이 열려있습니다.

원래 일본은 17년간 마이너스 금리를 해왔습니다.

2024년 3월 마이너스 금리 종료

2024년 7월 0.25%로 금리 인상

2025년 1월 0.5%로 금리 인상

현재까지 총 2번의 금리를 올렸죠.

이후로 지금까지 금리는 동결해서 0.5%의 기준 금리를 유지하고 있습니다만 추가 인상의 가능성은 열려있습니다.

금리가 오르면 리츠에는 안좋은 영향을 미치죠.

https://m.blog.naver.com/hyunsoo-is-cute/223982863524

다만 일본의 리츠 회사들은 장기간 고정 금리로 대출을 받아서 금리 인상으로 인한 비용 증가는 제한적이라는 이야기도 있긴 합니다.

이 그래프는 일본 리츠의 90% 이상이 평균 만기 4년 이상의 고정금리 부채를 보유하고 있어서 평균 funding cost가 낮게 유지되고 있다는것을 보여줍니다. 금리가 올라가더라도 리츠의 비용 상승은 완만하게 올라갈 수 있다는 이야기라고 보면 되겠네요.

또 하나의 악재는 일본은행이 가지고 있는 ETF를 팔겠다고 한 점입니다. BOJ 가 보유한 ETF와 J-REIT 보유분을 연간 약 6200억엔 규모로 처분하겠다는 계획을 밝혔네요.

일본은행은 이와 함께 ETF와 일본 부동산투자신탁(J-REIT) 보유분을 연간 약 6200억 엔(시가 기준·약 5조8600억 원) 규모로 처분하는 계획을 밝혔다.

부동산 경기가 회복되는 점, 임대료 상승, 공실률 감소 같은 부분은 리츠에 긍정적인 면,

금리 인상, BOJ의 J-REIT 매각 예정은 리츠에 부정적인 면 입니다.

결국 그래서 리츠 가격이 오를지 내릴지 미래는 어떻게 될지 알 수 없지만 투자하기 전에 여러가지를 따져보긴 해야죠.

상품 설명

순자산 총액은 297억으로 작은편이고 2020년 5월에 상장해서 이제 운용 기간이 5년이 넘은 상품입니다.

월배당으로, 매월 마지막 영업일이 분배금지급 기준일입니다.

최근 3개월은 주당 60원 정도 배당했네요.

1년 전에는 80원까지 배당한 적도 있었습니다.

최근 1년 배당수익률은 6.52%입니다.

커버드콜이 아닌데 이정도면 상당히 높은편이죠.

구성종목은 전부 일본에 상장된 리츠들입니다. 각각의 리츠를 살펴보기는 어렵지만 총 60개의 종목이 담겨있네요. 한국에 상장 리츠 다 합쳐도 25개인데, 그에 비해서는 종목수도 많고 아무래도 분산이 잘 되어있겠죠.

기초지수의 흐름을 보면 올해 들어서 상승세가 보입니다.

최근 1년간 기준가격은 16.22% 가 올랐고 시장가격은 8.02%가 올랐습니다.

기준가격은 분배금까지 포함해서 모두 재투자 했을때를 가정한 세전 수익률입니다. 연간 배당금은 6.5%니까 시장가격의 수익률과 더하면 14% 정도로 볼 수 있겠네요.

기초지수는 10.34%가 올랐는데, 기준가격이 더 오른 것을 보면 환헤지 프리미엄같은 것이 영향을 주지 않았나 싶습니다.

실부담비용률도 0.4573%로, 싸다고 하긴 어렵지만 해외 상품인것을 감안하면 괜찮아보이네요.

배당소득세 15.4%를 내야 합니다만, 조건에 된다면 5천만원까지는 리츠 분리과세가 적용되는 상품입니다. 만약 투자를 고려한다면 리츠 분리과세도 꼭 같이 고려해보세요. (ISA와 비슷하다고 보면 됩니다)

환헤지 상품이고 환노출 상품은 없습니다.

그렇지만 한국 기준금리가 일본에 비해서 높기 때문에 환헤지를 하면 오히려 추가수익이 발생합니다. (금리 차이에 의한 환헤지 프리미엄) 일본이 금리를 올리고 한국이 내리는 일이 계속되면 이 프리미엄은 줄어들긴 하겠지만 현재는 오히려 메리트가 있어보이네요.

거래량이 많지는 않지만 LP가 촘촘하게 붙어있어서 거래하는데 아쉬움은 없겠습니다.

1년 변동성도 10.09%로 주식에 비해 낮은편입니다.

(참고로 Kodex S&P500 ETF는 변동성 16.01%, 투자위험 2입니다.)

요약

6.5%의 고배당, 월배당 상품

리츠 분리과세 혜택 가능 (9.9% 분리과세)

최근 일본 부동산 경기가 호조로 리츠 가격도 상승 기대

주식에 비해 낮은 변동성

환헤지 프리미엄으로 추가 수익 기대

LP가 열일해서 거래하기 좋음

실부담비용률 0.4573%

결론

월배당은 필요한데 커버드콜은 싫다.

분산을 위해서 저변동성 상품을 포트폴리오에 하나 가지고 싶다.

리츠 분리과세 대상이 된다.

그렇다면 사볼만 할 것 같습니다.

끝!